A guerra silenciosa dentro dos condomínios turísticos

A tecnologia não foi a única mudança.

 

No artigo anterior desta série — “Luz ou sombra: o verdadeiro debate sobre locação por temporada” — mostramos como a hospedagem turística entrou definitivamente na era do rastro digital. Plataformas como Airbnb e Booking.com passaram a registrar identidade do hóspede, forma de pagamento e histórico das reservas. O mercado, em grande parte, deixou de funcionar na sombra.

Mas a tecnologia não foi a única mudança.

Ao tornar o aluguel de curto prazo mais acessível, essas plataformas alteraram também a economia interna dos condomínios. E é exatamente nesse ponto que começa um conflito muito menos visível — mas cada vez mais frequente.

Uma verdadeira guerra silenciosa dentro dos próprios edifícios.

O fato que chegou aos tribunais

Nos últimos anos, assembleias de condomínio em diversas cidades turísticas brasileiras passaram a discutir um tema que antes raramente aparecia nas reuniões: a possibilidade de proibir locações por temporada.

A questão chegou ao Superior Tribunal de Justiça. Em decisões recentes, o tribunal deixou claro um ponto essencial: condomínios podem organizar regras de convivência e funcionamento interno, mas não podem simplesmente esvaziar o uso econômico de um imóvel sem fundamento jurídico proporcional.

Esse entendimento mudou o tom do debate.

Porque, por trás das assembleias e das discussões jurídicas, existe algo que raramente é dito com clareza: um conflito econômico entre proprietários.

O comportamento que mudou o mercado

A locação por temporada sempre existiu. O que mudou foi a forma como ela acontece.

Com plataformas digitais, qualquer proprietário pode anunciar seu imóvel diretamente para turistas do mundo inteiro.

Pagamento eletrônico, avaliações públicas e histórico de estadias passaram a fazer parte da hospedagem.

Em cidades turísticas como Armação dos Búzios, Florianópolis e Balneário Camboriú, esse modelo se tornou parte importante da economia local.

O resultado dentro dos condomínios foi imediato.

Alguns proprietários utilizam seus imóveis apenas para lazer ou moradia eventual.

Outros passaram a enxergar o imóvel como um ativo produtivo, capaz de gerar renda com turismo.

Quando essas duas visões convivem no mesmo prédio, o conflito aparece.

Incentivos que raramente aparecem na assembleia

Nas assembleias de condomínio, o debate costuma girar em torno de segurança, barulho ou circulação de visitantes.

Essas preocupações são legítimas.

Mas existe um elemento silencioso que raramente aparece de forma explícita: o valor econômico da propriedade.

Em destinos turísticos, a possibilidade de locação por temporada pode representar parte relevante da renda de um imóvel.

Quando um condomínio decide restringir ou proibir esse tipo de aluguel, o efeito econômico é imediato: um ativo que poderia gerar renda frequente passa a depender apenas de aluguel tradicional ou uso próprio.

Na prática, surgem dois interesses diferentes dentro do mesmo prédio:

– proprietários que priorizam tranquilidade e previsibilidade
– proprietários que dependem da renda gerada pelo imóvel.

Essa diferença de incentivos é o verdadeiro motor da disputa.

O impacto no mercado de turismo

Quando restrições amplas começam a se multiplicar em cidades turísticas, o efeito não fica restrito ao condomínio.

Ele se espalha para o mercado de hospedagem.

Três consequências costumam aparecer.

Primeiro, diminui a oferta de imóveis disponíveis para turistas.

Segundo, aumenta a concentração do mercado em redes hoteleiras e operadores maiores.

Terceiro, reduz o espaço para pequenos proprietários participarem da economia do turismo.

Esse último ponto raramente aparece nas assembleias, mas é decisivo.

A locação por temporada ampliou o acesso ao mercado de hospedagem. Ela permitiu que milhares de famílias transformassem um imóvel em fonte complementar de renda.

O que diz a ordem jurídica

A Constituição brasileira organiza a economia a partir de dois pilares fundamentais: direito de propriedade e livre iniciativa.

Isso não significa ausência de regras.

Significa que qualquer restrição precisa ser proporcional e justificada.

A propriedade também possui função social, o que significa que o uso do imóvel deve respeitar a convivência coletiva.

Por essa razão, tribunais têm considerado legítimas medidas como:

– cadastro prévio de hóspedes
– controle de acesso
– limite de ocupação
– responsabilização do proprietário por eventuais danos.

Essas regras organizam a convivência sem eliminar o uso econômico da propriedade.

Consequência sistêmica

Quando proibições amplas se tornam regra, o impacto ultrapassa os muros do condomínio.

Cidades turísticas dependem de uma rede diversificada de hospedagem: hotéis, pousadas, apartamentos e casas de temporada.

Reduzir drasticamente uma dessas formas altera o equilíbrio do mercado.

Menos oferta significa menos competição e menos opções para visitantes.

Em economia, quando a oferta diminui, alguém acaba absorvendo o custo.

Quem paga a conta

Quando a locação por temporada funciona com regras claras, os benefícios tendem a se distribuir: proprietários geram renda, turistas encontram hospedagem e cidades fortalecem sua economia.

Quando prevalecem proibições amplas e mal calibradas, o custo aparece de outra forma.

Ele recai sobre o pequeno proprietário que perde renda, sobre o turista que encontra menos opções de hospedagem e sobre a própria cidade, que se torna menos competitiva como destino turístico.

No fim, uma decisão tomada em assembleia de condomínio pode produzir efeitos muito além do portão do prédio.

E como quase sempre acontece nas disputas econômicas silenciosas, alguém acaba pagando a conta.

Como já ensinou o mais completo jurista brasileiro, Pontes de Miranda, o direito não existe para negar a realidade econômica dos fatos. Sua função é organizá-la com equilíbrio. Quando uma regra ignora os incentivos que movem as pessoas, o conflito não desaparece — apenas muda de lugar.

É justamente nesse deslocamento que surge a pergunta central desta coluna: quem paga a conta?

Professor Jorge Tardin
Advogado e curador de engenharia jurídica da Coalizão Veredicto do Capital
Autor da coluna Quem Paga a Conta – Jornal Última Hora
Análises sobre consumo, mercado, governança e responsabilidade institucional