A multipropriedade não está em crise. O improviso jurídico-operacional é que está.

Quem paga a conta?

Por Jorge Tardin

O debate sobre multipropriedade finalmente começou a amadurecer no Brasil. E isso é uma boa notícia.

Recentemente, uma publicação especializada resumiu discussões de um evento do setor apontando desafios crescentes: conflitos operacionais, inadimplência, alta rotatividade, dificuldades de adaptação de hotéis tradicionais e tensões em torno dos pools de locação.

Tudo isso existe.

Mas o setor ainda olha para o problema pelo ângulo errado.

A multipropriedade não entrou em crise porque fracionou imóveis. Entrou em crise porque parte do mercado acreditou que bastava fracionar a venda sem reconstruir o sistema capaz de sustentar a confiança.

E confiança estrutural não nasce de marketing. Nasce de arquitetura jurídica, governança operacional e transparência.

Durante anos, empreendimentos foram concebidos como hotéis tradicionais e apenas depois convertidos em multipropriedade. O problema é que trocar o modelo de comercialização sem reconstruir a lógica operacional do ativo gera incompatibilidades inevitáveis.

Porque na multipropriedade existe algo que o hotel clássico não possui: o coproprietário.

E coproprietário não se comporta como hóspede passivo. Ele acompanha, compara, questiona, fiscaliza, cobra transparência, discute assembleia, impugna taxa, analisa ocupação e exige prestação de contas.

Não existe apenas consumo. Existe vínculo patrimonial.

E vínculo patrimonial muda completamente a natureza do sistema.

O maior erro do setor foi tratar a multipropriedade como extensão da hotelaria, quando ela constitui uma categoria própria de organização econômica, jurídica e operacional.

Não é hotel. Não é condomínio comum. Não é locação por temporada. Não é ativo financeiro clássico. E não deveria ser reduzida à engenharia comercial de venda de semanas.

Ela exige outro tipo de infraestrutura.

A própria discussão sobre o “pool paralelo” revela algo mais profundo do que mera infração contratual. Em muitos casos, o mercado paralelo surge como reação à centralização excessiva, à opacidade da gestão ou à percepção de desequilíbrio econômico. Quando o proprietário sente que perdeu o controle sobre sua própria fração, tenta recriar liberdade fora do sistema oficial.

O problema não é apenas operacional. É estrutural.

A principal conta que chega agora ao setor tem nome: a multipropriedade brasileira cresceu muito mais rápido na comercialização do que na engenharia jurídico-operacional.

Vendeu-se primeiro. Estruturou-se depois.

Agora o sistema cobra maturidade.

Outro ponto merece atenção: os modelos extremamente pulverizados, especialmente frações de uma única semana.

Durante anos, o fracionamento extremo foi celebrado como símbolo de democratização do acesso. Mas pulverizar excessivamente a propriedade pode amplificar inadimplência, abandono, litigiosidade, ruído decisório e fragilidade de governança.

Quanto menor o vínculo econômico e emocional com o ativo, maior a instabilidade estrutural do sistema.

O futuro está menos na pulverização absoluta e mais em modelos híbridos: frações economicamente sustentáveis, governança inteligente, uso programável, compliance operacional, prestação de contas rastreável e separação clara entre propriedade, operação e exploração econômica.

É aqui que começa a próxima fase da multipropriedade.

Ela não será apenas comercial. Será tecnológico-jurídica.

Não para substituir o direito pela tecnologia — mas para tornar o direito verificável.

Contratos inteligentes, blockchain e tokenização conformada ao direito real, à regulação vigente e à rastreabilidade econômica não devem servir para vender fumaça digital ou alimentar novos ciclos especulativos. Sua função real será eliminar as opacidades históricas do setor: registrar uso, rastrear receitas, automatizar prestações de contas, auditar pools, controlar ocupação, reduzir conflitos, separar propriedade de operação, impedir assimetrias informacionais e criar trilhas verificáveis de governança.

O futuro da multipropriedade não será decidido na recepção do resort. Será decidido na arquitetura invisível dos dados, dos contratos e da governança.

A multipropriedade fracassa quando tenta ser, simultaneamente, hotel, condomínio, investimento financeiro, plataforma de locação, clube de férias e promessa de rentabilidade. Misturar todas essas camadas sem separação jurídica adequada produz exatamente o que o mercado enfrenta agora: conflito, judicialização, desgaste reputacional e erosão de confiança.

A saída não está em abandonar a multipropriedade. Está em finalmente profissionalizá-la.

Separar direito real, direito de uso, operação hoteleira, exploração econômica, governança, mercado secundário e infraestrutura tecnológica. Cada camada com regras próprias, responsabilidades próprias, transparência própria.

A multipropriedade não é hotel fracionado. É infraestrutura compartilhada de uso, governança e confiança.

O mercado não está mais discutindo apenas imóveis.

Está discutindo arquitetura institucional de confiança.

Porque frações imobiliárias podem ser vendidas em segundos.

Mas confiança estrutural leva anos para ser construída — e minutos para colapsar.

No final, como sempre, alguém paga a conta.

E normalmente paga mais caro quem acreditou que bastava vender semanas sem construir o sistema capaz de sustentar, auditar e proteger a confiança coletiva que mantém o empreendimento vivo.

Jorge Tardin
Advogado e professor
Engenharia Jurídica
Coalizão Veredicto do Capital
LinkedIn: Jorge Tardin