A revolução silenciosa da multipropriedade

Mas a história não termina no cartório.

Em 2018, o Congresso Nacional aprovou a Lei nº 13.777, que incorporou ao Código Civil brasileiro um novo regime jurídico de propriedade imobiliária: a multipropriedade. A norma passou a permitir que um mesmo imóvel tenha diversos proprietários, cada um titular de uma fração temporal registrada no cartório de imóveis.

Na prática, isso significa que uma unidade imobiliária — frequentemente em resorts ou destinos turísticos — pode ter dezenas de proprietários, cada qual com direito exclusivo de uso em determinado período do ano. Não se trata apenas de um contrato de uso compartilhado. A lei transformou esse direito em propriedade real, inscrita na matrícula do imóvel.

Esse detalhe jurídico é o verdadeiro divisor de águas do sistema.

Durante décadas, o mercado turístico tentou organizar modelos semelhantes por meio de clubes de férias, sistemas de “time sharing” ou contratos privados de cessão de uso. Alguns funcionaram razoavelmente. Outros geraram conflitos justamente porque faltava o elemento central do direito imobiliário: o registro público da propriedade.

O direito brasileiro sempre operou sob uma premissa simples:
o que está registrado existe para todos; o que não está, permanece no campo das promessas.

A multipropriedade nasceu exatamente para preencher essa lacuna. Ao permitir o fracionamento temporal da propriedade com registro na matrícula imobiliária, o sistema trouxe para o mercado turístico a mesma lógica de segurança jurídica que há séculos estrutura a propriedade imobiliária tradicional.

Mas a história não termina no cartório.

Quando um empreendimento de multipropriedade nasce, ele não cria apenas um regime de propriedade. Ele cria também uma estrutura econômica complexa. Além dos multiproprietários, surgem operadores turísticos, administradores, contratos de manutenção, plataformas de reserva e, em muitos casos, expectativas de rentabilidade associadas à ocupação do imóvel.

O imóvel deixa de ser apenas patrimônio.
Ele passa a funcionar como infraestrutura de hospitalidade.

É nesse ponto que a engenharia jurídica encontra a realidade econômica.

Quem administra o resort?
Quem decide sobre as despesas?
Quem controla as reservas?
Quem responde quando a operação não gera os resultados esperados?

Essas perguntas começam a aparecer com frequência crescente no Judiciário brasileiro. Tribunais têm sido chamados a analisar conflitos envolvendo governança condominial, transparência de receitas, gestão operacional e responsabilidades dentro de empreendimentos desse tipo.

O que está em jogo não é apenas um apartamento de férias.

Trata-se de um modelo novo de organização da propriedade que mistura direito imobiliário, economia do turismo e governança coletiva. Um modelo que, quando bem estruturado, amplia o acesso ao uso de imóveis em destinos turísticos. Mas que também exige regras claras e administração transparente para evitar conflitos.

Multipropriedade não é apenas um produto imobiliário.
É uma instituição jurídica que depende de ordem para funcionar.

Quando registro, governança e operação caminham alinhados, o sistema prospera. Quando essas camadas se desorganizam, surgem disputas que revelam as fragilidades da estrutura.

Nas próximas semanas, esta coluna vai examinar esse universo com mais profundidade. Vamos analisar como funciona a economia dos resorts de multipropriedade, quem realmente controla esses empreendimentos e por que alguns prosperam enquanto outros acabam nos tribunais.

Porque toda inovação institucional produz oportunidades.

Mas também levanta uma pergunta inevitável.

Quando a estrutura falha…

quem paga a conta?

Professor Jorge Tardin
Advogado e curador de engenharia jurídica da Coalizão Veredicto do Capital
Autor da coluna Quem Paga a Conta no Jornal Última Hora
Análises sobre consumo, mercado, governança e responsabilidade institucional
LinkedIn: Jorge Tardin