AIRBNB. A jabuticaba jurídica do STJ

A gambiarra jurídica que incendiou as assembleias

Em 2021, o STJ abriu duas trilhas para tratar o conflito entre condomínio residencial e locação de curta duração por plataforma. Na Quarta Turma, afirmou que certos arranjos do Airbnb poderiam ser lidos como “contrato atípico de hospedagem”. Na Terceira, admitiu que condomínios residenciais restrinjam locações curtas, inclusive inferiores a 90 dias, quando a convenção assim dispuser. Enquanto isso, a própria Airbnb informou que, em 2024, hóspedes da plataforma viajaram para mais de 2.500 cidades brasileiras. O tema, portanto, deixou de ser periférico: ele já é mercado, renda e circulação econômica espalhada pelo país. 

O ponto é que uma coisa é reconhecer que o condomínio pode se defender, por convenção, de usos incompatíveis com a destinação residencial. Outra, bem diferente, é o tribunal precisar criar uma terceira categoria para chegar lá. A Lei do Inquilinato já prevê a locação por temporada para residência temporária por prazo não superior a 90 dias. A Lei do Turismo, por sua vez, trata dos meios de hospedagem em moldes próprios. A tese da “hospedagem atípica” nasce justamente no espaço entre essas duas figuras, não como texto legal, mas como rótulo jurisprudencial. O próprio STJ admitiu que essa modalidade não tinha definição doutrinária clara nem legislação reguladora específica. 

Quem agiu, aqui, foi o Judiciário. E o que fez foi mais do que interpretar: foi reorganizar o mapa conceitual do direito privado para acomodar um problema novo. Isso precisa ser dito com franqueza, porque a crítica séria não está em negar o problema material do condomínio. O problema existe. Alta rotatividade, entrada constante de terceiros e erosão da vida comunitária são fatos que podem afetar sossego, salubridade e segurança. O que é criticável é o método: em vez de dizer que a locação por temporada pode ser limitada pela convenção residencial e pelos deveres condominiais do Código Civil, o tribunal optou por inventar uma zona intermediária de contornos móveis. 

É aí que a tese vira uma jabuticaba jurídica. Porque, sem serviço típico de hotelaria, sem empreendimento hoteleiro e sem categoria legal expressa, chamar o negócio de “hospedagem atípica” parece menos aplicação rigorosa da lei e mais técnica de acomodação do caso concreto. O próprio voto vencido no julgamento de 2021 foi nessa linha: sustentou que a situação discutida se aproximava de locação residencial por curta temporada, não de hospedagem. Em português claro: o STJ podia ter protegido a destinação residencial do condomínio sem precisar fabricar um terceiro tipo contratual. 

O incentivo institucional para fazer isso é compreensível. Plataformas digitais chegaram antes do legislador, e o tribunal não quis ficar sem resposta diante de um conflito real. Mas compreender o incentivo não obriga a absolver o resultado. Quando a fronteira entre interpretação e normatização judicial fica frouxa, a conta aparece no mercado. Proprietário, síndico, corretor, locatário e juiz de primeiro grau passam a trabalhar com menos tipicidade e mais adivinhação. Já não basta perguntar o que a lei diz. É preciso tentar adivinhar quando o uso concreto deixará de ser locação, passará a ser “hospedagem atípica” e, só então, justificará a compressão mais dura do uso da unidade. 

Nada disso impede a conclusão mais sóbria e mais forte: condomínio residencial pode, sim, restringir usos incompatíveis com sua destinação, desde que o faça pela via normativa correta e com base convencional séria. O que não precisava era pagar esse preço conceitual para chegar a essa conclusão. A convenção condominial, o artigo 1.336, IV, do Código Civil e a própria lógica da vida em comum já ofereciam material suficiente para enfrentar excessos sem dissolver a diferença entre locação e hospedagem. O tribunal resolveu o litígio, mas embaralhou o sistema. 

E, no fim, quem paga a conta? Paga o proprietário, que perde previsibilidade sobre o uso legítimo do seu bem. Paga o morador, que passa a viver sob guerra regulatória permanente. Paga o locatário, que entra num mercado mais inseguro e mais caro. E paga a sociedade, que financia mais litigiosidade porque o direito deixou de orientar com clareza antes do conflito. Quando o tribunal troca tipicidade por jabuticaba, a insegurança jurídica não fica no acórdão. Ela desce para a portaria, sobe para a assembleia e termina na conta de todo mundo.

@tardin_jorge_prof
Prof. Jorge Tardin
Engenharia Jurídica
Coalizão Veredicto do Capital