Luz ou sombra: o verdadeiro debate sobre locação por temporada

Escolha o seu lado !

Nos últimos anos, algo mudou silenciosamente no turismo brasileiro. A maior parte das locações por temporada passou a ser realizada por plataformas digitais como Airbnb e Booking.com. Essas plataformas exigem identificação do hóspede, registram pagamentos e mantêm histórico das reservas. Em destinos turísticos como Armação dos Búzios, esse modelo já se tornou rotina.

Esse é o fato concreto: a hospedagem entrou definitivamente na era do rastro digital.

Cada reserva feita em uma plataforma deixa registros claros. Quem alugou, quando chegou, quanto pagou e por quanto tempo permaneceu no imóvel. Em sistemas mais avançados, esses registros podem inclusive ser protegidos por tecnologias como o Blockchain.

Para entender de forma simples: imagine um grande livro de registros digital que muitas pessoas conseguem verificar ao mesmo tempo. Ninguém pode apagar uma página sem deixar vestígios.

Na prática, isso significa que cada locação deixa uma trilha verificável. E isso muda completamente a lógica da segurança.

O comportamento do mercado

Quem trabalha no turismo percebe um padrão bastante claro.

Quem busca segurança, reputação e previsibilidade prefere usar plataformas digitais. Elas oferecem pagamento rastreável, identificação dos hóspedes e avaliação pública das estadias.

Quem precisa operar sem deixar rastros costuma evitar esse tipo de sistema.

Por isso muitas locações informais ainda acontecem fora das plataformas: por indicação direta, pagamento em dinheiro ou acordos privados. Esse modelo tem uma característica evidente: não deixa registro confiável.

Ambientes sem registro verificável acabam sendo naturalmente mais atraentes para quem deseja circular sem identificação clara — inclusive pessoas envolvidas em atividades ilícitas ou que movimentam recursos de origem duvidosa.

Não é a tecnologia que cria o problema. Ela apenas revela a diferença entre transparência e opacidade.

O que a lei realmente permite

Há também um equívoco comum nesse debate. Em alguns condomínios discute-se a possibilidade de proibir locações por temporada apenas por alteração de convenção condominial.

A questão jurídica não é tão simples.

A Constituição brasileira estabelece que a ordem econômica se funda em dois princípios centrais: livre iniciativa e direito de propriedade. Isso significa que o proprietário pode utilizar economicamente seu imóvel, inclusive por meio de locação por temporada, desde que respeite a legislação.

O próprio Código Civil Brasileiro assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens.

Além disso, a Lei da Liberdade Econômica foi criada justamente para proteger atividades econômicas de baixo impacto e reduzir interferências indevidas na iniciativa privada.

Por isso, tentar eliminar a locação por temporada apenas por meio de uma assembleia condominial costuma esbarrar em limites jurídicos. Direitos estruturais da ordem econômica não são afastados por simples votação de condomínio.

Onde está a solução

Isso não significa ausência de regras. Significa apenas que a solução não está na proibição total, mas na organização inteligente do funcionamento dos prédios.

Nos condomínios existe uma figura central: o síndico. E o síndico tem responsabilidade direta pela segurança coletiva do edifício.

Nesse contexto, a solução mais eficiente é ajustar os procedimentos de portaria e os regulamentos internos para garantir rastreabilidade, sem inviabilizar a atividade econômica.

Algumas medidas simples já resolvem grande parte do problema:

– cadastro prévio dos hóspedes
– identificação documental obrigatória
– registro antecipado na portaria
– controle de entrada e saída
– integração com plataformas de locação

Essas medidas não proíbem a locação. Elas apenas substituem improviso por governança.

O direito do proprietário de gerar renda continua preservado, enquanto os moradores mantêm o direito à segurança e ao sossego.

O impacto para o turismo

Quando uma cidade turística opera com locações rastreáveis, todos ganham.

O turista se hospeda com mais segurança.
O morador sabe quem está entrando no prédio.
O proprietário mantém sua fonte de renda.
E a cidade preserva sua reputação como destino turístico confiável.

Quando prevalece o mercado informal, ocorre o contrário: menos controle, mais risco e mais espaço para anonimato.

A tecnologia apenas tornou mais visível uma escolha antiga.

O mercado pode funcionar à luz ou na sombra.

Quem paga a conta

Quando existe rastreabilidade, o custo da segurança é distribuído de forma transparente entre todos os envolvidos.

Quando reina a informalidade opaca, o custo aparece de outra forma: insegurança para moradores, risco para turistas e perda de reputação para a cidade.

No fim, a pergunta é simples.

Você prefere um sistema de locação transparente, com identidade verificável e registros rastreáveis — cada vez mais apoiado em tecnologias digitais?

Ou prefere um mercado sem rastro, onde ninguém sabe exatamente quem entrou, quem pagou e por quanto tempo ficou?

Em outras palavras:

você prefere a luz ou a sombra?

Nota do mestre Pontes de Miranda

Direito não se constrói com suposições, mas com fatos. Quando a atividade deixa rastro verificável, ela se aproxima da ordem jurídica. Quando opera na sombra, abre espaço para conflitos e insegurança.

Quem organiza os fatos fortalece o direito.

Professor Jorge Tardin
Advogado e curador de engenharia jurídica da Coalizão Veredicto do Capital
Autor da coluna Quem Paga a Conta – Jornal Última Hora
Análises sobre consumo, mercado, governança e responsabilidade institucional
LinkedIn: Jorge Tardin