Maraey e o nascimento do território financiável

O projeto Maraey, em Maricá, é um dos sinais mais importantes do novo ciclo imobiliário, turístico e ambiental do Estado do Rio de Janeiro.

Por Jorge Tardin

O projeto Maraey, em Maricá, é um dos sinais mais importantes do novo ciclo imobiliário, turístico e ambiental do Estado do Rio de Janeiro.

Não apenas pelo volume do investimento. Não apenas pelos hotéis internacionais. Não apenas pela promessa de criar um destino turístico de padrão global a poucos quilômetros da cidade do Rio de Janeiro.

O ponto decisivo é outro — e está abaixo da superfície.

Maraey mostra que o ativo imobiliário do futuro não será apenas o terreno, a matrícula ou a construção. O ativo verdadeiro será a capacidade de transformar território complexo em plataforma jurídica, ambiental, urbanística, turística, tecnológica e financeira.

Depois de anos de disputa, o STJ autorizou a retomada das obras do complexo turístico e residencial em Maricá, reformando decisão anterior que havia suspendido licenças e paralisado o empreendimento. Mas há um detalhe essencial: a discussão material ainda deverá ser examinada na origem. A decisão destrava — mas não elimina a necessidade de prova, governança, cuidado ambiental e segurança jurídica permanente.  

É exatamente aí que nasce a pergunta desta coluna:

quem paga a conta quando o território é rico, mas juridicamente mal estruturado?

Paga o investidor, quando descobre tarde demais que o ativo não estava pronto para receber capital.

Paga o município, quando perde arrecadação, emprego, turismo e infraestrutura.

Paga a comunidade local, quando o desenvolvimento chega sem pertencimento, sem transparência e sem contrapartida real.

Paga o meio ambiente, quando a sustentabilidade vira discurso e não sistema verificável.

E paga o próprio Direito, quando continua tratando territórios do século XXI com ferramentas dispersas do século XX.

Maraey aponta para uma nova classe de ativo: o território financiável.

Um território financiável não é simplesmente uma área bonita, uma praia valorizada ou um empreendimento de luxo. É um espaço onde propriedade, licenciamento, governança, preservação, operação turística, fluxo econômico, comunidade e tecnologia passam a funcionar de modo integrado.

O próprio projeto se apresenta como destino turístico sustentável de luxo, com hotéis e branded residences operados sob marcas da Marriott International, incluindo Ritz-Carlton Reserve, JW Marriott e Autograph Collection. Há também uma frente educacional apoiada pela EHL Hospitality Business School, voltada à formação em hospitalidade, turismo, gastronomia e gestão.  

Isso não é apenas hotelaria.

É engenharia territorial.

É a passagem do imóvel isolado para o ecossistema jurídico-operacional.

Um território pode existir fisicamente — e não existir juridicamente para o capital. Pode ter beleza e não ter validade operacional. Pode ter valor potencial e não ter eficácia econômica.

Essa é a fronteira nova.

Existência é o território.
Validade é registro, licença, contrato, enquadramento e governança.
Eficácia é a capacidade de gerar confiança, operação, circulação econômica e segurança institucional.

Sem essa tríade, o território permanece rico na paisagem e pobre na estrutura.

É nesse ponto que soluções como as construídas pela SupraUrb by RIBUS passam a fazer sentido. Não como propaganda. Não como promessa mágica. Não como substituição do Direito pela tecnologia.

Maraey não é objeto da SupraUrb. Maraey é sinal do tempo — e revela o tipo de complexidade que o mercado, o poder público, os investidores e os operadores jurídicos terão de enfrentar.

A lógica da SupraUrb by RIBUS é justamente organizar essa nova camada: estruturar ativos urbanos, turísticos e imobiliários com base em direito de superfície, direito de laje, REURB, multipropriedade, governança digital e modelos economicamente tokenizáveis — sem confundir tecnologia com título jurídico, nem aplicativo com registro público.

A base contratual da parceria prevê atuação em soluções tecnológicas, urbanísticas e imobiliárias tokenizadas, com arranjos ligados à REURB, multipropriedade, governança digital, direito de superfície, direito de laje e estruturação de ativos economicamente tokenizáveis.  

Essa distinção é decisiva.

O Brasil não precisa importar slogans de tokenização. Precisa construir arquitetura jurídica própria.

Tokenizar não é colocar uma matrícula dentro de um aplicativo.

Tokenizar, quando juridicamente possível, é organizar direitos, obrigações, usos, recebíveis, governança e trilhas de auditoria — para que o investidor saiba exatamente o que está adquirindo, e para que o regulador saiba exatamente o que está sendo ofertado.

Matrícula não é token.

Direito real não é promessa de rendimento.

Uso turístico não é necessariamente valor mobiliário.

Recebível não é propriedade.

Governança digital não é autorização para improviso regulatório.

O erro fatal da tokenização imobiliária é confundir token com propriedade, promessa econômica com direito real e plataforma tecnológica com registro público.

A tecnologia não substitui o ordenamento jurídico. Ela só ganha força quando passa a operar dentro dele.

Por isso, o próximo ciclo exigirá novas ferramentas: Passaporte Jurídico do Ativo Turístico, Due Diligence Territorial Inteligente, Matriz de Tokenização Lícita, governança digital de empreendimentos complexos, estruturação de multipropriedade premium, direito de superfície aplicado a projetos turísticos e modelos de REURB capazes de produzir inclusão, valorização e segurança.

Essas ferramentas não servem apenas a grandes resorts.

Servem a Búzios, Maricá, Costa do Sol, Costa Verde, Serra Carioca, áreas urbanas travadas, imóveis subutilizados, comunidades em processo de regularização, territórios turísticos de baixa governança e projetos ambientais com potencial econômico represado.

O Rio de Janeiro tem uma vantagem histórica: cidade, serra, campo, litoral, lagoas, ilhas, turismo, cultura, memória e vocação internacional.

Mas vocação sem estrutura vira desperdício.

Beleza sem registro vira conflito.

Potencial sem governança vira litígio.

Capital sem segurança jurídica vira fuga.

O novo desenvolvimento territorial exigirá uma pergunta anterior à obra:

o ativo está juridicamente pronto para existir, operar, captar, circular e ser auditado?

É essa pergunta que separa o empreendimento improvisado do território financiável.

Maraey pode ser lido como um caso de hotelaria. Seria pouco.

Pode ser lido como um caso ambiental. Também seria pouco.

Pode ser lido como uma disputa judicial destravada. Ainda seria pouco.

A leitura mais forte é outra: Maraey anuncia que o próximo ciclo do mercado imobiliário turístico será vencido por quem souber integrar Direito, território, tecnologia, sustentabilidade e capital.

E, nessa nova etapa, o advogado não será apenas redator de contrato depois do negócio pronto.

Será arquiteto do próprio ativo.

Porque a conta sempre chega.

Chega para quem ignora o registro.

Chega para quem confunde marketing com direito.

Chega para quem chama promessa de ativo.

Chega para quem vende futuro sem governança.

Mas também chega uma nova conta — positiva — para quem organiza o território antes de vendê-lo.

O território que não se organiza vira litígio.
O território que se estrutura vira ativo.

No velho mercado, vendia-se solo.
No novo mercado, estrutura-se confiança.

Maraey mostra o tamanho da oportunidade.
SupraUrb by RIBUS aponta o tipo de ferramenta que esse novo ciclo exigirá.

Porque quem não organiza juridicamente o território acaba pagando a conta da própria riqueza mal estruturada.

Jorge Tardin
Advogado, professor e estruturador jurídico de ativos reais. Idealizador da coluna Quem Paga a Conta e responsável pela arquitetura jurídico-estratégica de soluções em desenvolvimento no ecossistema SupraUrb by RIBUS.

 

 

 

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