Quando a falsa assessoria jurídica entra na assembleia, quem paga a conta?

E brincar de Direito, nesse caso, sai caro.

A lei reserva ao advogado inscrito na OAB a consultoria e a assessoria jurídicas. Quando essa fronteira é violada dentro do condomínio, o custo não fica com quem improvisou poder. Fica com os moradores, com o síndico, com o condomínio e, no fim, com a própria segurança jurídica.

Condomínio é um pequeno retrato do país. Tem regra, conflito, disputa de poder, vaidade, interesse econômico, maioria barulhenta, silêncio constrangido e, quase sempre, alguém tentando dar aparência de ordem ao que já nasceu torto.

Nos últimos anos, um problema foi crescendo nesse ambiente sem receber a atenção que merece. Não é apenas a assembleia mal conduzida. Não é apenas o síndico autoritário. Não é apenas a administradora que fala como se fosse dona da legalidade. O problema mais fundo é outro: muita gente começou a brincar de Direito dentro de condomínio.

E brincar de Direito, nesse caso, sai caro.

O Estatuto da Advocacia não deixa espaço para ambiguidade. O art. 1º, inciso II, da Lei nº 8.906/94 estabelece que consultoria e assessoria jurídicas são atividades privativas da advocacia. E o art. 4º é ainda mais claro: são nulos os atos privativos de advogado praticados por pessoa não inscrita na OAB. Não se trata, portanto, de disputa corporativa sobre mercado profissional. Trata-se de regra legal expressa sobre competência, validade e responsabilidade.

Em muitos empreendimentos, pessoas sem habilitação passam a interpretar convenção, enquadrar condutas, sustentar teses, orientar votações, justificar multas e dar a palavra final sobre o que pode e o que não pode. Falam com segurança, usam vocabulário técnico, ocupam lugar de autoridade e influenciam decisões que afetam patrimônio, rotina, reputação e liberdade dos moradores. Por fora, parece assessoria. Por dentro, muitas vezes é apenas improviso com fantasia de parecer.

O condômino comum raramente percebe o tamanho do risco. Ele vê mesa, ata, fala firme, votação, advertência, multa. Imagina que aquilo tudo veio do Direito. Nem sempre veio. Às vezes veio apenas da performance de quem aprendeu a usar linguagem jurídica como instrumento de poder.

É aí que mora o perigo.

Quando alguém sem habilitação ocupa o espaço de assessor jurídico de assembleia, o defeito não está apenas no argumento ruim. O vício nasce na origem. A orientação já começa errada porque parte de quem não deveria exercer aquela função. E, se essa orientação influencia a votação, restringe fala, legitima sanção, interpreta quórum e molda a redação da ata, o problema deixa de ser detalhe técnico. Passa a contaminar a própria formação da vontade coletiva.

Essa não é uma hipótese abstrata. Em caso concreto acompanhado pelo autor desta coluna, na Enseada de Botafogo, a dinâmica assemblear foi influenciada por suposta assistência jurídica prestada por quem não detinha habilitação legal para o exercício da advocacia, por ausência de inscrição regular na OAB. Se confirmada, a circunstância expõe um problema que vai além da irregularidade formal: deliberações podem nascer sob aparência de técnica, mas assentadas em base juridicamente imprópria, com reflexos sobre a legitimidade do procedimento e sobre os efeitos impostos aos condôminos.

Isso ajuda a entender por que algumas assembleias começam com pauta de rotina e terminam produzindo deliberações absurdas. Em certos casos, o condomínio avança sobre a intimidade dos moradores, confunde convivência com controle da vida privada, transforma excesso de zelo em abuso e tenta fazer circular como regra aquilo que não passaria num teste jurídico minimamente sério. O ponto é simples: condomínio pode disciplinar sossego, silêncio, segurança e uso regular da propriedade. O que não pode é, sob o pretexto de organizar a convivência, invadir a esfera reservada do morador. Quando essa fronteira desaparece, é sinal de que a técnica saiu da sala e ficou só a encenação dela.

O problema é maior do que parece porque mexe com incentivos. Quem ocupa indevidamente o lugar do parecerista ganha poder sem assumir a responsabilidade profissional correspondente. A administradora ganha um atalho. A mesa ganha um instrumento de autoridade. O síndico ganha uma falsa sensação de blindagem. E a coletividade perde o filtro técnico que deveria separar regra de arbitrariedade. Internaliza-se o poder. Socializa-se o risco.

Esse fenômeno revela um mercado cinzento que a advocacia ainda não enxergou plenamente e que a Ordem dos Advogados não deveria tratar como tema periférico. Assembleia condominial deixou de ser apenas reunião para aprovar conta e obra. Virou espaço de interpretação normativa, sanção privada, disputa patrimonial, manipulação de narrativa e produção de efeitos concretos sobre a vida das pessoas. Há ali um nicho real para advocacia séria: assistência jurídica de assembleia, auditoria de deliberação, impugnação de ata, controle de validade procedimental e contenção de abuso de poder.

Mas esse nicho não pode ser ocupado por simulacro.

Quem não é advogado não pode se instalar no lugar de assessor jurídico como se isso fosse detalhe irrelevante. Não é. Se a consultoria ou a assessoria jurídica é ato privativo, e se a lei considera nulo o ato privativo praticado por não inscrito, o problema não se esgota na nulidade desse ato isolado: ele alcança a deliberação sempre que essa falsa base técnica tiver sido utilizada para formar a vontade coletiva, conduzir o procedimento ou justificar efeitos concretos contra os condôminos. Aí está o ponto central. A assembleia não se torna inválida por retórica. Torna-se juridicamente vulnerável porque pode ter sido construída sobre um suporte técnico que a lei não reconhece.

A pergunta da coluna é sempre a mesma: quem paga a conta?

Pagam os moradores, que muitas vezes votam sem informação técnica confiável. Paga quem é exposto ou punido com base em entendimento improvisado. Paga o síndico, que às vezes acredita estar juridicamente protegido quando, na verdade, está apenas mal assessorado. Paga o condomínio inteiro, que troca prevenção por litígio. Paga o Judiciário, chamado a desfazer o que não deveria ter sido feito. E paga também a própria segurança jurídica, que vai sendo substituída por uma imitação funcional do Direito.

O problema não é só profissional. É institucional.

Numa sociedade já marcada por assimetria de informação, o condômino comum costuma entrar em assembleia em desvantagem. Não domina a convenção, não conhece o alcance da lei, não sabe distinguir argumento técnico de fala autoritária. Se, nesse ambiente, a linguagem do Direito vira ferramenta de intimidação nas mãos erradas, a assembleia deixa de ser espaço de deliberação e vira uma máquina privada de produzir obediência.

É por isso que a OAB precisa olhar com seriedade para esse campo. Não apenas para proteger prerrogativas, mas para proteger a sociedade contra a banalização do exercício ilegal da advocacia em um ambiente que mexe com patrimônio, honra, privacidade e convivência. Onde há parecer jurídico, assistência jurídica e interpretação jurídica com produção de efeito prático, não pode haver clandestinidade travestida de apoio técnico. A lei já deu o critério. Falta fazer valer a consequência.

Condomínio suporta conflito. O que não pode suportar é falsificação da técnica.

Porque, no fim, o maior risco não está apenas na ata mal redigida, na mesa autoritária ou na sanção abusiva. O maior risco está em permitir que o lugar da advocacia seja ocupado por uma aparência de advocacia.

Quando isso acontece, o poder continua na sala, a responsabilidade desaparece e a conta, como quase sempre, é empurrada para quem menos controlou a decisão.

Prof. Jorge Tardin
Advogado e curador de engenharia jurídica da Coalizão Veredicto do Capital
Autor da coluna Quem Paga a Conta