O anfitrião virou problema — ou o problema é a regulação?

Não se trata apenas de política urbana. Trata-se de qualificação jurídica do fato.

Prof. Jorge Tardin

A Câmara Municipal do Rio de Janeiro discute projetos de lei para regulamentar o aluguel por temporada em plataformas digitais, com propostas que incluem cadastro obrigatório, cobrança de ISS, limites de duração da hospedagem e novas exigências administrativas para proprietários.

Esse é o fato.

O comportamento é outro. O poder público tenta enquadrar uma atividade que já existe e cresce dentro de um modelo regulatório pensado para outra realidade. Na prática, aproxima o pequeno anfitrião da lógica da hotelaria formal.

E aqui surge o ponto crítico.

Não se trata apenas de política urbana. Trata-se de qualificação jurídica do fato.

O artigo 170 da Constituição estabelece que a ordem econômica se funda na livre iniciativa, na propriedade privada e no tratamento favorecido aos pequenos negócios. A Lei da Liberdade Econômica reforça essa diretriz. A regra é permitir, não restringir.

Quando um cidadão aluga seu imóvel por curta temporada, o fato jurídico central permanece o mesmo. Trata-se do uso econômico da propriedade por meio de cessão temporária.

Podem existir elementos acessórios de serviço. Pode haver intermediação digital. Pode haver dinamismo tecnológico.

Mas o núcleo do fato não se altera.

A zona cinzenta existe e não deve ser ignorada.

A própria Lei do Inquilinato admite a locação por temporada como modalidade legítima, inclusive com a presença de serviços acessórios. Na prática, a fronteira entre locação e hospedagem não é rígida. É um contínuo.

O problema não está nessa zona cinzenta. Está no critério adotado para enfrentá-la.

Quando a lei utiliza critérios artificiais, como limites arbitrários de diárias, ela distorce a natureza do ato. Quando adota critérios materiais, como a presença de serviços tipicamente hoteleiros com estrutura contínua, a qualificação se torna adequada.

A distinção é simples, mas decisiva. A qualificação jurídica não pode violentar a natureza do fato.

Quando o legislador ignora isso, não organiza o sistema. Cria distorção.

E distorção jurídica tem consequência econômica imediata.

Os incentivos começam a se deslocar.

O grande operador absorve o custo regulatório.
O pequeno anfitrião, que depende da renda complementar, começa a sair.
A oferta se reduz.
O preço sobe.

O mercado não desaparece. Ele se reorganiza com menos concorrência e mais concentração.

É importante fazer uma distinção. O problema não é a existência de operadores profissionais. O problema é tratar o pequeno anfitrião como se fosse um deles. Misturar situações diferentes leva a uma regulação inadequada.

O impacto aparece no custo de transação.

Menos oferta gera preços mais altos.
Mais burocracia reduz a formalização.
Mais rigidez aumenta o conflito.

O argumento da organização urbana é legítimo. O aluguel por temporada pode pressionar determinadas áreas, gerar incômodos em condomínios e alterar a dinâmica local.

Esses problemas existem e precisam ser enfrentados.

Mas reconhecer o problema não autoriza qualquer solução.

O direito comparado já percorreu esse caminho.

Na França, há cadastro obrigatório, mas com tratamento diferenciado para a residência principal, preservando o pequeno anfitrião. Em cidades como Amsterdã, as plataformas participam da arrecadação e do compartilhamento de dados. Em Florença, a rastreabilidade se combina com responsabilização objetiva.

Onde houve inteligência regulatória, houve formalização e aumento de arrecadação. Onde houve excesso, houve informalidade e perda de controle.

O Rio não precisa repetir erros já conhecidos.

Há ainda uma variável que não cabe em decreto.

O carioca sabe receber.

A hospitalidade não é apenas uma atividade econômica. É um traço da cultura local. A capacidade de acolher, a informalidade nas relações e a abertura ao outro fazem parte da dinâmica da cidade.

Ignorar esse elemento é produzir uma norma sem aderência social.

E norma sem aderência social não se sustenta.

A experiência mostra que a pressa em regular costuma gerar mais instabilidade do que solução. Decisões tomadas para responder a casos específicos tendem a produzir efeitos amplos e indesejados.

Regular de forma casuística não elimina o problema. Apenas o desloca.

O município do Rio tem duas opções claras.

Pode seguir o caminho da burocracia tradicional, com múltiplos cadastros, exigências sobrepostas, insegurança jurídica e baixa efetividade.

Ou pode adotar um modelo baseado em criatividade institucional.

Registro simples e unificado.
Tributação clara, com retenção pelas plataformas.
Responsabilidade objetiva por segurança e convivência.
Compartilhamento de dados para fiscalização eficiente.
Respeito à autonomia condominial, com regras claras para uso de áreas comuns e circulação de hóspedes.

Um modelo que reconheça as diferenças entre o pequeno anfitrião e o operador profissional. Que olhe para o fato como ele é.

No plano sistêmico, o teste é direto.

Se a lei exigir mais do que a realidade comporta, ela não será cumprida por inviabilidade.

Quando a norma se afasta da realidade, o sistema se ajusta fora dela.

A conta aparece.

E ela não fica no legislador.

Ela recai sobre o pequeno empreendedor, sobre o consumidor e sobre a própria cidade, que perde dinamismo, arrecadação e competitividade.

No fim, a escolha é objetiva.

O Rio pode ser uma cidade que compreende a realidade antes de regulá-la.
Ou pode tentar substituí-la por decreto.

O mercado continuará existindo.

A diferença é se ele vai operar dentro do sistema ou à margem dele.

E essa diferença, como sempre, alguém paga.

Prof. Jorge Tardin
Engenharia Jurídica
Curador da Coalização Veredicto do Capital