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Mercado imobiliário em alerta: comprar imóvel sem escritura é o maior erro do consumidor, alerta especialista
Com a alta de 10,6% nos lançamentos em 2025 e a intenção de compra atingindo 49% das famílias brasileiras em 2026, cresce também o número de armadilhas no setor — e a falta de documentação adequada lidera os riscos.
O mercado imobiliário brasileiro vive um dos momentos mais aquecidos da história. Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) indicam que um em cada dois brasileiros pensa em comprar um imóvel neste ano. Só em 2025, foram mais de 453 mil unidades lançadas em 221 municípios, um recorde absoluto. Mas por trás dos números positivos, há um cenário que acende o sinal de alerta para compradores de primeira viagem e investidores experientes.
A advogada especialista em direito imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), Juliana Rodrigues, faz um alerta direto: a compra de imóveis sem escritura pública é o erro mais comum e também o mais perigoso. "A escritura pública é como se fosse um documento soberano. É aquilo que te dá o título de propriedade daquele imóvel", explica. Sem ela, o comprador não tem segurança jurídica sobre o bem — e pode perder o imóvel e o dinheiro investido.
Os riscos de comprar sem escritura
A prática é especialmente comum em regiões de alta valorização, como Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes, na Zona Oeste do Rio de Janeiro. Esses bairros lideram a valorização imobiliária na cidade em 2026, com novos lançamentos de alto padrão e forte demanda. No entanto, parte significativa das negociações ainda envolve imóveis sem a documentação regularizada.
De acordo com a legislação brasileira, imóveis sem escritura não podem ser vendidos, financiados ou inventariados. As consequências jurídicas incluem a impossibilidade de transferência formal da propriedade no Registro Geral de Imóveis (RGI), o que impede o comprador de obter financiamento bancário, vender o imóvel futuramente ou deixá-lo como herança.
A boa notícia é que a regularização é possível. "A gente vem com um trabalho muito forte de regularização imobiliária. Existe toda uma estratégia por trás de levantamento de informações e documentos para trazer aquele imóvel o título, a propriedade junto ao RGI competente", afirma a advogada. Em 2026, há pelo menos quatro vias extrajudiciais para regularização, incluindo a lavratura de escritura pública e a adjudicação compulsória.
Fiador escasso e aluguel adiantado: o que diz a lei
Outro ponto de atenção no mercado é a locação de imóveis. Com a escassez de fiadores — cada vez mais raros diante das exigências do mercado —, locatários e locadores têm buscado alternativas como o depósito caução e cartas de fiança bancária.
Mas há uma prática que preocupa: o pedido de adiantamento de aluguel por longos períodos. "Pela Lei do Inquilinato, não é o correto pedir um ano. A gente vê muito até três meses, dois meses de aluguel adiantado como uma forma de garantia", esclarece Juliana. A legislação brasileira não proíbe o adiantamento, mas determina que ele seja razoável — e um ano inteiro foge a esse padrão, podendo ser contestado judicialmente.
Imóvel em inventário: é possível comprar com segurança?
A compra de imóveis que estão em processo de inventário é outra situação que exige cautela redobrada. Quando há múltiplos herdeiros, a negociação se torna mais complexa. "Em termos gerais, é possível vender um imóvel que está preso em inventário. A gente tem que entrar com pedido de alvará judicial, tem instrumento jurídico como a cessão de direitos", explica a especialista. A recomendação é que o comprador jamais feche o negócio sem a assessoria de um advogado especializado.
Mulheres lideram o mercado imobiliário
Um dado que chama a atenção no setor é o protagonismo feminino. Pesquisa da RJZ Cyrela aponta que 63% dos compradores de imóveis no Rio de Janeiro são mulheres. Dados do Pew Research Center revelam que, entre pessoas solteiras, 58% dos imóveis pertencem a mulheres. Além disso, a participação feminina no mercado de corretagem cresceu 144% na última década — hoje, 41% dos corretores são mulheres.
"Me causa muita felicidade quando clientes mulheres me procuram, conquistando seus próprios imóveis, seus primeiros imóveis, criando suas famílias", diz Juliana Rodrigues. O fenômeno reflete uma transformação social mais ampla: as mulheres são chefes de mais de 50% dos lares brasileiros e a taxa de desocupação feminina atingiu o menor nível da série histórica.
Como se proteger
A recomendação da especialista é clara: antes de fechar qualquer negócio imobiliário, é essencial fazer uma investigação minuciosa. "A gente precisa de uma investigação bem minuciosa, seja do vendedor ou do próprio imóvel, através de certidões, levantamento de cadeia sucessória e todas as informações necessárias que a gente consegue de forma extrajudicial", orienta.
Entre os documentos essenciais estão a certidão de ônus reais, certidão de ações cíveis e fiscais, certidão de protestos, certidão do distribuidor criminal do vendedor e a matrícula atualizada do imóvel no RGI. A ausência de qualquer um desses documentos pode esconder dívidas, penhoras ou disputas judiciais que inviabilizam a transferência da propriedade.
A máxima do direito imobiliário continua valendo: na dúvida, contrate um advogado especializado antes de assinar qualquer contrato.
Sobre a entrevistada
Juliana Rodrigues é advogada especialista em direito imobiliário, membro do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), entidade de referência na pesquisa e aperfeiçoamento técnico do setor no Brasil. Atua na advocacia imobiliária estratégica, com foco em proteção patrimonial, regularização de imóveis e assessoria em compra, venda e locação. Com atuação destacada no Rio de Janeiro, especialmente nas regiões da Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes, a advogada tem se dedicado a orientar compradores e investidores sobre segurança jurídica nas transações imobiliárias, combinando conhecimento técnico com uma abordagem acessível ao público leigo.
Repórter Ralph Lichotti - Advogado e Jornalista, Editor do Ultima Hora Online e Jornal da República, Foi Sócio Diretor do Jornal O Fluminense e acionista majoritário do Tribuna da Imprensa, Secretário Geral da Associação Nacional, Internacional de Imprensa - ANI, Ex- Secretário Municipal de Receita de Itaperuna-RJ, Ex-Presidente da Comissão de Sindicância e Conselheiro da Associação Brasileira de Imprensa - ABI - MTb 31.335/RJ
Por Robson Talber @robsontalber
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